Cómo funciona la compra en preconstrucción en Florida: etapas, depósitos y términos que debes conocer

Cuando hablamos de invertir en preconstrucción en Florida, estamos hablando de una de las formas más inteligentes de aprovechar la valorización futura de un proyecto… siempre y cuando entiendas bien cómo funcionan las etapas, los depósitos y las reglas del juego.

En esta guía te explico:

• cómo influyen las etapas en el precio

• qué porcentajes de depósito se suelen pagar

• los términos que debes conocer antes de firmar un contrato

🏗️ ¿Cómo influyen las etapas de construcción en el precio?

Las propiedades en planos o preconstrucción pasan por diferentes etapas, y a medida que la obra avanza:

• los precios suelen incrementarse

• los depósitos requeridos aumentan

No todos los desarrollos tienen la misma estructura, pero este es el esquema más común:

1️⃣ Etapa de “Reserva”

• Se manifiesta la intención de comprar un tipo de unidad dentro de un rango de precio.

• No se asigna todavía una unidad exacta.

• Suele requerir un depósito aproximado del 10%.

2️⃣ Etapa de “Contrato”

• Se asigna una unidad específica con un precio específico.

• Se firma el contrato formal con el developer.

• Se completa un depósito que suele llegar al 20% del precio.

• Desde la firma comienza a correr el período de cancelación de 15 días (muy importante en Florida).

3️⃣ “Ground breaking” (inicio de construcción)

• Comienza oficialmente la construcción.

• El developer suele solicitar otro porcentaje de depósito.

4️⃣ Mitad de la construcción

• Generalmente cuando el edificio alcanza aproximadamente la mitad de su altura (solo exteriores).

• Se realiza otro pago según el plan de depósitos acordado.

5️⃣ Estructura finalizada

• Cuando el edificio llega al último piso (estructura exterior completa).

• Se realiza un nuevo depósito o se completa el porcentaje acordado.

6️⃣ Cierre de la transacción

• Es el día de la escritura (closing).

• Se paga el saldo restante (ya sea de contado o con financiamiento).

• La propiedad queda oficialmente a tu nombre.

📘 Términos que debes conocer antes de comprar en preconstrucción

Antes de firmar nada con un developer, es fundamental que entiendas estos conceptos:

1. Contrato unilateral

El contrato es redactado por el Developer (Desarrollador).
Es unilateral, lo que significa que:

• el developer establece todas las reglas

• el comprador no puede modificar cláusulas

Por eso es clave revisarlo con asesoría profesional.

2. Período de cancelación

En Florida, la ley protege al comprador con un período de cancelación de 15 días a partir de la firma del contrato.

Durante esos 15 días:

• puedes revisar el contrato con tu abogado o asesor

• si no estás de acuerdo con alguna cláusula, puedes cancelar sin penalidad

• el developer debe devolverte el depósito correspondiente

3. Contrato no transferible

En la mayoría de los proyectos:

• el contrato se hace a nombre de la persona compradora o de una compañía donde el comprador es dueño total

• la unidad no puede revenderse ni transferirse a un tercero antes del cierre, a menos que el developer lo autorice por escrito

Esto es clave si tu intención es “asignar” el contrato antes del cierre.

4. Forma de pago (esquema típico de depósitos)

Cada proyecto puede tener variaciones, pero un esquema estándar podría ser:

• 10% a la firma del contrato

• 10% entre los 60–90 días después del primer depósito

• 10% al inicio de la construcción

• 20% a mitad de la construcción del edificio

• 50% el día de la escritura (cierre)

Algunos developers ajustan estos porcentajes, pero la lógica es similar: distribuir el riesgo y asegurar compromiso del comprador en el tiempo.

5. Financiamiento sin contingencia

En muchos contratos de preconstrucción:

• el financiamiento NO es contingencia del contrato

• si el comprador decide financiar el saldo final pero el préstamo no es aprobado al momento del cierre

• y no tiene el efectivo…

👉 El developer puede quedarse con el dinero entregado hasta la fecha.

En la práctica, los desarrolladores suelen referir prestamistas de confianza para ayudar a facilitar el proceso, pero la responsabilidad final es del comprador.

6. Incumplimiento de contrato por parte del Developer

Si el developer incumple con alguna obligación contractual:

• debe notificar por escrito a los compradores

• tiene un plazo (por ejemplo, 7 días) para solucionarlo

• si no corrige la situación, los compradores tienen derecho a reclamar su depósito con intereses, según establezca el contrato y la ley aplicable

7. Tiempo de entrega

El tiempo de entrega en preconstrucción suele ser:

• entre 2 y 3 años si compras en etapas iniciales

• menor si el proyecto ya está avanzado

También puede variar según:

• el tipo de acabados

• permisos

• velocidad de construcción

Es importante tener expectativas realistas y estar preparado para posibles extensiones.

8. Acabados de entrega

En el sur de la Florida, el estándar de entrega suele ser:

• “Decorator ready”: listo para decorar, pero sin pisos y sin pintura final

• cocina equipada con gabinetes y electrodomésticos

• baños completos (a veces sin pisos finales en el área social)

Confirmar exactamente qué incluye y qué no incluye la unidad es clave para calcular la inversión total, incluyendo:

• pisos

• pintura

• cortinas

• iluminación

• mobiliario

9. Costos de cierre en preconstrucción

Los costos de cierre pueden variar dependiendo si compras de contado o con financiamiento.

🧾 Si compras de contado (aprox. 3%–4% del precio de compra):

• Developer’s Fee: 1.75%–2%

• Contribución al condominio (2 meses de cuota)

• Estampillas de documentación

• Título y póliza de seguro del propietario

• Otros costos de transferencia

🧾 Si compras con financiamiento (aprox. 6%–7% del precio de compra):

• Developer’s Fee: 1.75%–2%

• Contribución al condominio (2 meses de cuota)

• Estampillas de documentación

• Título y póliza de seguro del propietario

• Registro y emisión de hipoteca

• Comisión del prestamista

• Otros costos de transferencia

Tener estos porcentajes claros te ayuda a calcular el capital total que realmente necesitas.

✨ En resumen

Invertir en preconstrucción en Florida puede ser una estrategia poderosa para:

• entrar en etapas tempranas a mejores precios

• aprovechar la valorización durante la construcción

• acceder a proyectos modernos con alta demanda

Pero también requiere entender:

✔ cómo funcionan las etapas y depósitos
✔ qué dice el contrato (y qué NO permite)
✔ cuál es tu riesgo real si no se aprueba tu préstamo
✔ cuánto pagarás realmente en el cierre

Si estás considerando invertir en preconstrucción en Miami u Orlando y quieres evaluar números, riesgos y oportunidades, puedo acompañarte en todo el proceso.

📲 Agenda una consulta personalizada conmigo y solicita mi guía para inversionistas en preconstrucción.

Carolina Muñoz
Realtor® en Florida | eXp Realty
Asesoría integral para compradores e inversionistas
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